Cobrança judicial de dívida garantida por alienação fiduciária de imóvel: Um diálogo do Direito Civil com o processo civil

Cobrança judicial de dívida garantida por alienação fiduciária de imóvel: Um diálogo do Direito Civil com o processo civil

Carlos Eduardo Elias de Oliveira
quarta-feira, 23 de agosto de 2023
Atualizado às 07:45

Texto sobre o cabimento de execução judicial de crédito garantido por alienação fiduciária em garantia de imóveis e sobre os limites a serem observados pelo exequente quanto aos bens penhoráveis e ao valor máximo da dívida exequenda.

Definição e legislação  (capítulo 2). A alienação fiduciária em garantia é um negócio fiduciário e consiste na alienação de uma coisa sob condição resolutiva consistente no adimplemento da dívida. Quando recai sobre imóveis, a disciplina legal é dada pela Lei nº 9.514/97, que, por ser lei específica, prevalece sobre as normas gerais previstas nos arts. 1.361 ao 1.368-B do CC. Há ainda o art. 9º da Lei nº 13.476/2017, que vigora apenas para instituições financeiras e que se limita a afastar a regra da extinção da dívida prevista no § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/97.

Natureza jurídica da alienação fiduciária em garantia (capítulo 3). A alienação fiduciária em garantia é uma garantia real, na modalidade de direito real "em" garantia, e não de direito real "de" garantia nem de direitos obrigacionais em garantia real. Envolve, portanto, uma "coisa dada em garantia".

Facultatividade da via judicial  (capítulo 4.3). O procedimento extrajudicial de execução da alienação fiduciária em garantia prevista na Lei nº 9.514/97 é facultativa. O credor pode escolher a via judicial, mas há necessidade de observar as particularidades abaixo. O inciso III do art. 19 da Lei nº 9.514/97 e a ausência de proibição legal respaldam esse entendimento.

Objeto da penhora (capítulo 4.4). Ao executar judicialmente a garantia fiduciária, o credor fiduciário tem duas opções, com iguais resultados práticos: (a) a consolidação da propriedade ou (b) a penhora e a adjudicação do direito de aquisição. Em ambos os casos, devem se aplicar as regras de penhora e adjudicação previstos no CPC.

Limites aos bens penhoráveis (capítulo 4.5). Em regra, na via judicial, o credor fiduciário tem de penhorar o imóvel alienado fiduciariamente (art. 835, § 3º, CPC). É admissível, porém, que o credor fiduciário deixe o imóvel onerado em estado de espera e promova penhora de bens em posição superior ao imóvel na lista preferencial de bens penhoráveis do art. 835 do CPC. Não é viável, porém, essa preterição da penhora do imóvel onerado se o credor fiduciário for promover a penhora de bens em posição subalterna à lista preferencial do art. 835 do CPC.

- Entendimento diverso permitiria o credor fiduciário manipular o Judiciário para transformá-lo em uma "aplicação financeira" e em um instrumento de extorsão contra o devedor, o que violaria o princípio da menor onerosidade da execução para o devedor (art. 805, CPC), da dignidade da pessoa humana (art. 8º, CPC), da conservação da empresa (incidência analógica do art. 47 da Lei nº 11.101/2005), da duração razoável do processo (art. 139, II, CPC), do duty to mitigate the loss (art. 5 do CPC e art. 187 do CC). Em situação excepcional, além da responsabilidade civil (art. 186 e 927 do CC), o credor fiduciário pode perder o direito aos juros moratórios durante esse período de postergação em razão da Regra da Irreparabilidade do Dano Evitável - RIDE (art. 5º do CPC e art. 187 do CC).

- No ambiente do Estado de Direito, a execução judicial há de ser justa, mas sem justiçamento. Há de ser efetiva, mas sem arruinamento. Há de ser um palco sem espaço para asfixias, extorsões ou degolas.

Limite ao valor da dívida cobrada: extinção do saldo devedor remanescente    (capítulo 4.6). A regra da extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/97 é regra de direito material, e não de direito processual, e consiste em uma condição resolutiva que se impregna ao crédito garantido pela alienação fiduciária em garantia de imóvel. Logo, ela deve ser observada ainda que o credor fiduciário opte pela execução judicial do crédito, de maneira que os atos de expropriação não podem ultrapassar o valor do imóvel onerado.

- Se se tratasse de crédito de instituição financeira nascido após a Lei nº 13.476/2017, não se aplicaria a extinção do saldo devedor remanescente em razão de o seu art. 9º afastar a regra do § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/97.

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Fonte: Migalhas