Possibilidade de averbação de escritura de aditamento de alienação fiduciária

Possibilidade de averbação de escritura de aditamento de alienação fiduciária

O TJ/SC permitiu averbação de aditivo de garantia em escritura de alienação fiduciária, reconhecendo que o ajuste contratual não configura novação, preservando a garantia registrada.

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina, reconheceu o mandado de segurança, onde um Grupo buscava averbar um aditivo da garantia formalizada por escritura de alienação fiduciária.

O cartório de registro de imóveis competente, se recusou a firma a averbação, sob o entendimento que “tendo havido o vencimento do pacto originário, exauridos os seus efeitos, inviável estendê-lo no tempo, pois a toda evidência, já desapercebido de eficácia”, de modo que não há direito líquido e certo a amparar a pretensão da impetrante.

A impetrante, que figura como credora na escritura pública de alienação fiduciária, por sua vez, sustentou que o vencimento do prazo da garantia, não significa que a dívida foi paga, nem a mora foi purgada e, portanto, ainda é exigível, acrescida de todo os consectários legais.

Sustentou ainda, que a simples alteração do prazo de vencimento da obrigação não caracteriza novação, mas sim uma liberalidade de possibilitar a continuidade do pagamento por parte do devedor.

Uma novação geraria a necessidade de um novo registro da alienação fiduciária, com novos custos e, principalmente, a perda da anterioridade e da ordem do registro anterior.

Cabe ainda, transcrever parte da decisão, que menciona o parecer do procurador de Justiça Basílio Elias De Caro, cujos fundamentos foram utilizados como base na decisão:

O impetrante se insurge contra a decisão proferida pelo Conselho da Magistratura em procedimento de Suscitação de Dúvida, que manteve o ato de recusa do registro da “Escritura Pública de Aditamento e Ratificação de Escritura Pública de Alienação Fiduciária”, por meio da qual as partes contratantes pretendiam prorrogar o vencimento das obrigações assumidas.

A recusa do Interventor Designado do Registro de Imóveis da Comarca de Itapema baseou-se na necessidade de cancelamento da alienação fiduciária já registrada e de constituição de nova garantia, tendo em vista que já havia expirado o prazo do contrato originário quando as partes formularam o pedido de aditamento, de modo que o novo contrato configuraria, na sua compreensão, uma renegociação da dívida objeto da alienação fiduciária, tratando-se de hipótese de novação.

[…]

O Conselho da Magistratura, por votação unânime, ao decidir em definitivo o procedimento de Suscitação de Dúvida, manteve a Nota de Devolução, tendo considerado, corroborando as razões da sentença e da manifestação da Procuradoria de Justiça, que, “De fato, tendo havido o vencimento do pacto, exauridos mostram-se os seus efeitos, não se desnudando, viável, de conseguinte, estendê-lo no tempo, porque, a toda evidência, já desapercebido de eficácia”.

Essa compreensão, contudo, ao que tudo indica, não se mostra a mais adequada.

O término do prazo para o pagamento das obrigações assumidas nos contratos firmados entre as partes – contrato de alienação fiduciária de imóvel, que serviu de garantia para outros contratos firmados pelo impetrante -, sem que os valores tivessem sido adimplidos integralmente, como ocorreu no caso em apreço, não extingue, por si só, a relação jurídica contratual, mas constitui o devedor em mora, já que não se trata de inadimplemento absoluto, e, sim, relativo.

Existem casos em que o descumprimento (inadimplemento) gera a resolução (extinção) da obrigação, o que se dá quando o inadimplemento é absoluto, nos casos em que há perda total ou destruição da coisa que constitui o objeto da obrigação, quando há recusa total do devedor em cumprir a obrigação ou quando a prestação se torna inútil para o credor. Nesses casos, o inadimplemento extingue a prestação obrigacional, pois a obrigação não foi cumprida, e nem poderá sê-lo, e o credor não terá mais a possibilidade de receber aquilo a que o devedor se obrigou.

O inadimplemento absoluto, no entanto, diferencia-se do inadimplemento relativo, que se dá na hipótese de mora. Namora, o descumprimento da obrigação não é definitivo, mas sanável, porque a obrigação ainda pode ser cumprida com utilidade para o credor. Tanto é assim que a mora é passível de purga, conforme se depreende do art. 401 do Código Civil, segundo o qual:

Art. 401. Purga-se a mora:

I – por parte do devedor, oferecendo este a prestação mais a importância dos prejuízos decorrentes do dia da oferta;

II – por parte do credor, oferecendo-se este a receber o pagamento e sujeitando-se aos efeitos da mora até a mesma data.

Se a mora pode ser purgada, razoável concluir, até por conta da inexistência de óbice legal, que os contratantes podem, mesmo depois de extinto o prazo de cumprimento da obrigação, sem que ela tenha sido adimplida integralmente, pactuarem o aditamento desse prazo, mantendo as mesmas características da relação jurídica, notadamente porque essa possibilidade está amparada no princípio da autonomia privada, que confere às partes o poder de criarem suas próprias regras, desde que respeitados os limites impostos pelo ordenamento jurídico.

Na hipótese em apreço, valendo-se da sua autonomia privada, as partes houveram por bem, mesmo depois de expirado o prazo para o pagamento, sem que tivesse sido cumprida integralmente a obrigação, não resolver a relação jurídica, mas aditar o período do vencimento, mantendo a mesma contratação.

Essa negociação não pode ser considerada como novação, ou seja, substituição da obrigação primitiva, que ficaria extinta, por uma nova obrigação, mediante a mudança do objeto ou do sujeito, eis que, além de as partes, que continuaram as mesmas, terem manifestado expressamente na escritura pública que não se trata e novação, foram ratificadas as cláusulas, os termos, as relações e os dizeres do contrato originário, com exceção da alteração do prazo de vencimento.

A propósito, o art. 361 do Código Civil dispõe que “Não havendo ânimo de novar, expresso ou tácito mas inequívoco, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira”. Na hipótese em apreço, não ficou demonstrado, independentemente da manifestação das partes, o ânimo de novar, pois claramente não houve a intenção de extinguir a relação primitiva por meio da contratação de uma nova obrigação, mas a de manter os contratos originários, alterando apenas os prazos de pagamento, não tendo surgido uma nova dívida em substituição à anterior.

A respeito dessa questão, o Interventor Designado do Registro de Imóveis de Itapema, ao formular a petição inicial do procedimento de Suscitação de Dúvida, consignou que:

As partes pactuaram por meio do instrumento, a alteração das condições originárias da escritura de alienação fiduciária e, portanto, dos contratos que lhe deram origem. Como se sabe poderiam fazê-lo, a teor do art. 29,§42, da Lei n. 10.931/04. Até aí, não se controverte.

Porém, ao fazê-lo, e está claro no aditamento e ratificação mudaram a base do negócio, novando a dívida. Da leitura do instrumento vê-se, claramente, que houve: alteração do prazo de vencimento das parcelas pactuadas oque por certo ocorreram alterações do valor da dívida e alteração das parcelas e dos juros. Os contratos informados na escritura de aditamento e ratificação são claros desta ocorrência.

Vale dizer, tratando-se de um empréstimo garantido por alienação fiduciária de imóvel, modificaram-se elementos essenciais, constituindo-se novo negócio. Ou seja, novação.

Ocorre que as alterações do prazo de vencimento das parcelas e a renegociação do valor da dívida e dos encargos incidentes não gera novação, pois se trata de mudança de elementos acessórios do negócio jurídico, não tendo surgido uma nova obrigação em substituição à anterior.

Todas essas circunstâncias, somadas, também, à inexistência de prejuízo a terceiros, eis que se está diante de obrigações restritas ao âmbito jurídico de interesse das próprias partes contratantes, revelam que a exigência imposta na Nota de Devolução foi indevida, o que é corroborado, ainda, pelo fato de se ter condicionado o registro da nova constituição de garantia à apresentação de termo de quitação da alienação fiduciária, exigindo das partes que manifestassem um fato inverídico.

A controvérsia, a bem da verdade, foi bem sintetizada pela 1ª Promotora de Justiça da Comarca de Itapema no primeiro grau. Embora não tenha se manifestado sobre o mérito da questão, a Promotora identificou que a questão não diz respeito necessariamente à possibilidade ou não de prorrogação do prazo contratual, mas de pagamento de custas e emolumentos decorrentes do tipo de ato. Nesse sentido, consignou que, “In casu, denota-se que a procedência ou a improcedência da presente suscitação de dúvida não trará qualquer risco ou insegurança ao sistema registral imobiliário, nem mesmo eventual prejuízo a terceiros. Ao contrário, pois, se for julgada improcedente, o gravame de alienação fiduciária constante no R-3 da inscrição tabular permanecerá inalterado. Se for procedente, os apresentantes do título terão que constituir nova alienação fiduciária, idêntica à existente às margens da matrícula 25.709 do ORI de Itapema, devendo, todavia, arcar com o custeio dos emolumentos para a sua constituição. Resta clarividente, portanto, que o objeto em discussão, é a necessidade ou não do pagamento de emolumentos”.

Portanto, ao que tudo indica, não há impedimento legal ao registro da “Escritura Pública de Aditamento e Ratificação de Escritura Pública de Alienação Fiduciária”, afigurando-se descabida a exigência da Nota Devolutiva n. 5052/2018,do Ofício de Registro de Imóveis de Itapema.

Corroborando com a decisão, foi destacada a jurisprudência administrativa do TJSP:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Escritura pública de aditivo de retificação e ratificação de instrumento particular de alienação fiduciária – Documentos acostados aos autos que permite concluir, na hipótese em análise, pela ocorrência de mera atualização do débito, com a incidência dos encargos previstos no contrato anteriormente registrado – Repactuação da dívida para pagamento em maior prazo – Ausência de animus novandi -Novação não configurada – Óbice afastado, a ensejar a prática de ato de averbação – Solução adotada a partir do caso concreto – Ausência de atribuição de força normativa ou caráter vinculante ao acórdão – Recurso provido, com observação.

(TJSP, Apelação Cível 1132901-47.2016.8.26.0100, rel. Pinheiro Franco (Corregedor Geral), Conselho Superior daMagistratura, j. 11/12/2018; DJe 21/1/2019).

Nesta linha, o Tribunal reconheceu o direito do credor de averbar a escritura pública de aditamento na matrícula do imóvel, garantindo a manutenção e a validade da sua garantia já registrada. Decisão importante para o setor que opera com garantias pelo instituto da alienação fiduciária.

Fonte: Migalhas
Extraído de Colégio Notarial do Brasil

                                                                                                                            

Notícias

Inseminação caseira: Veja impacto jurídico da prática não regulada no país

Reprodução assistida Inseminação caseira: Veja impacto jurídico da prática não regulada no país Recente decisão do STJ, reconhecendo dupla maternidade em caso de inseminação caseira, denota a urgência do tema. Da Redação segunda-feira, 4 de novembro de 2024 Atualizado às 09:56 Registrar o...

Câmara derruba taxação de transmissão por herança de previdência privada

Derrota dos estados Câmara derruba taxação de transmissão por herança de previdência privada 30 de outubro de 2024, 21h22 A rejeição do Congresso Nacional em dispor no texto da lei sobre a incidência do ITCMD nos planos de VGBL é um bom indicativo de que a pretensão dos estados não deve ser...