Apelação Cível - Rescisão de contrato - Compra e venda de imóvel - Terreno Rural - Venda ad mensuram - Perdas e danos - Indenização

Apelação Cível - Rescisão de contrato - Compra e venda de imóvel - Terreno Rural - Venda ad mensuram - Perdas e danos - Indenização

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TERRENO RURAL - VENDA AD MENSURAM - PERDAS E DANOS - INDENIZAÇÃO.

- Tendo em vista que o interesse da promissária compradora era adquirir terrenos rurais de acordo com suas medidas, resta configurada a venda ad mensuram, não tendo o negócio se concretizado pelo fato de haver edificações em um dos imóveis.

- Na venda ad mensuram, não se exige que o preço esteja expressamente relacionado à extensão, explicitando-se o valor de cada hectare ou metro quadrado, bastando que haja a especificação de medida da área.

- Cabível a condenação à indenização por perdas e danos pelo fato de o contrato ter sido rescindido por culpa dos promitentes vendedores, que venderam terrenos com área inferior à informada no pacto.

Apelação Cível nº 1.0241.10.000672-5/001 - Comarca de Esmeraldas - Apelante: José Martins de Oliveira, Luzia Lopes, Carlos Alberto de Oliveira Lopes - Apelada: GF Empreendimentos Imobiliários Ltda. - Relator: Des. Marco Aurelio Ferenzini

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em negar provimento ao recurso.

Belo Horizonte, 22 de janeiro de 2015. - Marco Aurelio Ferenzini - Relator.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DES. MARCO AURELIO FERENZINI - Trata-se de recurso de apelação cível interposto por José Martins de Oliveira e outros contra a sentença de f. 287/290, proferida nos autos da ação ordinária ajuizada por GF Empreendimentos Imobiliários Ltda., pela qual o juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar rescindidos os contratos de promessa de compra e venda de f. 33/36 e 38/40, com relação aos imóveis matriculados sob os nos 13.147 e 17.115 e condenar os réus à devolução do valor das entradas, no importe de R$30.000,00 (trinta mil reais), ao pagamento das despesas empreendidas pela autora, no valor de R$9.611,00 (nove mil seiscentos e onze reais), corrigidos monetariamente desde o desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, bem como ao pagamento da multa penal no valor de 20% (vinte por cento) do valor atualizado do contrato. Julgou improcedente o pedido reconvencional. Em face da sucumbência mínima da autora, condenou os réus ao pagamento das custas processuais, honorários periciais, cujo valor deve ser atualizado pela tabela da CGJ/MG, e honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Os réus, ora apelantes, alegam que as áreas constantes do contrato de compra e venda não foram tratadas como condição para a realização do negócio, o que caracteriza a venda como ad corpus e não ad mensuram. Salientam que os contratos foram realizados com a fixação de preço global, não constando especificação de preço por medida de extensão, tendo o negócio sido realizado de acordo com as características dos bens sem preocupação com as medidas exatas. Asseveram que o verdadeiro motivo da lide não é a diferença de tamanho dos imóveis, uma vez que foi notificada antes mesmo de ser realizado levantamento topográfico na área. Defendem que é a apelada quem está em mora e requer a aplicação do disposto na cláusula ``7-2 do contrato de compra e venda. Sustentam que o contrato deve ser rescindido por inadimplemento da compradora. Aduzem que não têm o dever indenizar a apelada.

Contrarrazões apresentadas às f. 307/321, pela qual a apelada requer seja negado provimento ao recurso.

É o relatório.

Juízo de admissibilidade.

Publicada a sentença em 27.08.2014 (f. 290v), apelação protocolizada no dia 11.09.2014 (f. 291), acompanhada do respectivo preparo (f. 304). Conheço do recurso por presentes os requisitos para sua admissibilidade.

Mérito.

A autora, ora apelada, ajuizou a presente ação sob o fundamento de que, após efetuada a compra e venda dos imóveis objeto da lide, apurou que havia diferença nas dimensões dos bens. Salientou que, no contrato, há menção expressa à área dos imóveis, o que caracteriza a venda como ad mensuram, razão pela qual requereu a complementação da área, ou, alternativamente, a rescisão dos contratos.

Os réus contestaram a ação, defendendo que a venda é ad corpus, pois o negócio foi realizado em razão das características dos imóveis, sem preocupação com as medidas exatas, tendo a metragem sido utilizada apenas para melhor caracterizar o bem.

Quanto ao tipo de venda, assim dispõe o Código Civil:

``Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2º Se, em vez de falta, houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus (g. n.).

No caso dos autos, sem sombra de dúvida, o negócio jurídico realizado entre as partes (f. 33/36 e 38/40) se trata de venda ad mensuram, pois foi determinada a medida de extensão e a diferença entre a real medida e a constante do contrato é de mais de um vigésimo do total da área.

Para que se configure como venda ad mensuram, não se exige que o preço esteja expressamente relacionado à extensão, explicitando-se o valor de cada hectare ou metro quadrado, bastando que haja a especificação de medida da área.

Pela simples leitura da cláusula primeira de cada contrato (f. 33 e 38), é possível concluir que o interesse da apelada era em adquirir terrenos rurais, não tendo o negócio se concretizado pelo fato de haver edificações em um dos imóveis.

Sendo assim, não há se falar que foi realizada venda ad corpus, estando certamente caracterizada a venda ad mensuram, a qual somente se concretizou em decorrência das medidas dos terrenos.

Nesse sentido:

``Apelação cível. Compra e venda. Compradores. Legitimidade ativa. Imóvel rural. Área menor. Venda ad mensuram. Abatimento do preço. Os compradores do imóvel objeto de contrato de compra e venda ad mensuram são legitimados para proporem ação pedindo abatimento do preço. Preliminar afastada. Constatada a venda ad mensuram, em que o comprador visou à aquisição de propriedade rural com medidas fixas e determinadas, é cabível o pedido de abatimento proporcional do preço, ante a impossibilidade de acréscimo de terra (TJMG - Apelação Cível 1.0236.09.017517-5/001, Relator: Des. Pereira da Silva, 10ª Câmara Cível, j. em 23.05.2013, p. em 03.06.2013) (g. n.).

Aliás, ao caso encaixam como luvas os ensinamentos de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, em Curso de Direito Civil 4, Contratos - Teoria Geral e Contratos em Espécie:

``Pois bem, na venda ad mensuram, o alienante especifica a medida de extensão do bem que está sendo alienado. É o exemplo de um terreno com duzentos metros quadrados ou de uma fazenda com dois mil hectares. Também é admissível a especificação da medida correlacionada ao preço, que ocorre quando o negócio especifica que está sendo pago um determinado valor por cada metro quadrado, por exemplo. Já a venda ad corpus leva em conta a coisa negociada como um todo, independentemente de suas medidas (p. 642) (g. n.).

Portanto, não sendo possível a complementação da área, correta a rescisão dos contratos celebrados entre as partes por culpa dos apelantes, que venderam terrenos com extensão inferior à informada à apelada, não sendo a causa da rescisão o inadimplemento da apelada, sendo, pois, incabível a incidência do previsto na cláusula sétima, item 7-2 em favor dos apelantes.

Ora, a apelada somente deixou de efetuar o pagamento das prestações por culpa dos promitentes vendedores que venderam terrenos com área inferior à constante dos contratos.

Por conseguinte, têm os apelantes o dever de indenizar a apelada pelos gastos despendidos com levantamento da área e registro dos contratos.

Por fim, vale ressaltar apenas que, apesar de a cláusula sétima, item 7-2, conter previsão de incidência de multa penal em favor dos promitentes vendedores, eles não impugnaram frontalmente tal condenação, pelo que deve ser mantida a sentença quanto a essa questão.

Dispositivo.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso, ficando mantida a sentença recorrida.

Custas recursais, pelos apelantes.

Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Valdez Leite Machado e Evangelina Castilho Duarte.

Súmula - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Data: 19/03/2015 - 10:00:22   Fonte: Diário do Judiciário Eletrônico
Extraído de Sinoreg/MG