Clipping – O Globo – Decisão do STF pode dificultar aluguel de imóveis com fiador

Clipping – O Globo – Decisão do STF pode dificultar aluguel de imóveis com fiador

Órgão decidiu não penhorar bem de avalista por atraso de pagamento em locação comercial

Uma decisão recente do Supremo Tribunal Federal (STF) coloca em xeque a figura do fiador nos contratos de locação comercial e abre precedente também para os casos de alugueis residenciais. A 1ª Turma do STF decidiu, no início de junho, que não seria possível penhorar o bem da família numa locação comercial por conta de atraso no pagamento do aluguel. Especialistas em direito imobiliário avaliam que a decisão poderá trazer insegurança jurídica a quem está alugando, esfriar ainda mais o mercado de locação – que ainda não se recuperou da crise – e encarecer todo o processo, já que o uso do fiador é a única alternativa que não traz custos para quem aluga um imóvel.

Apesar de novas modalidades de fiança terem surgido no mercado recentemente, a fiança ainda é mais utilizada nos contratos. Segundo dados da Lello, uma das maiores imobiliárias de São Paulo, o fiador foi a modalidade de garantia de locação usada em 54% dos contratos fechados ano passado. A caução representou 23% e o seguro 15%.

– A lei de locação, para fins de garantia, não faz distinção entre contrato comercial e residencial. Portanto, a decisão (do STF) tende a ser estendida para imóveis residenciais também – avalia o advogado especialista em Direito Imobiliário, Eduardo Macedo Leitão, sócio do escritório Siqueira Castro.

Ele observa que, como a decisão do STF ainda não foi publicada, não é possível analisar a fundamentação utilizada pelos ministros. Mas observa que, quando a possibilidade de penhora do bem foi incluída na lei de locação, em 1991, o objetivo era aquecer o mercado de alugueis e também trazer mais garantia ao locador.

– Há outras opções de garantia, como o seguro e o depósito caução. Mas todas essas outras alternativas, que não o fiador, são onerosas para o locatário. O valor do seguro, por exemplo, varia de duas a três vezes o preço do aluguel, enquanto o depósito caução pode equivaler a três e seis vezes o valor da locação. Quando o locador confia que os mecanismos legais asseguram o pagamento dos aluguéis por parte do locatário ou do fiador, ele pode cobrar aluguéis menores, por ter a segurança do recebimento – explica Macedo Leitão.

Entrave para locações, já que fiança é a garantia mais barata
Para Alexandre Tavares, advogado e assessor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), a possibilidade de penhora do bem é um mecanismo que aumenta e facilita a locação. Sem esse mecanismo, cria-se um entrave, porque a maioria das locações, é feita com fiador.

– O fiador facilita, pois a pessoa não precisa ter um gasto adicional imediato. E a finalidade da fiança é reduzir o risco e garantir ao locador uma segurança, já que em caso de inadimplência, calote, ou qualquer outro problema, ele tem condições de cobrar outra pessoa – diz Tavares.

Moira Toledo, diretora da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, o sindicato da Habitação de São Paulo, diz que a decisão é muito preocupante e afeta sobretudo, os pequenos comerciantes.

– A fiança é a única das garantias que é gratuita. É muito utilizada no residencial, mas, em especial, em contratos comerciais de pequeno porte – diz Moira. – Em um momento em que ainda estamos saindo da crise, isso pode ter consequências gravíssimas para um mercado que precisa de incentivos para produzir e não o contrário – complementa.

Segundo Moira, as grandes locações comerciais, como multinacionais, não são impactadas pois utilizam outras garantias, mais complexas, como as bancárias.

O imóvel alvo do processo no STF está localizado no bairro de Campo Belo, na Zona Sul de São Paulo. O leilão ocorreu em 2002, mas o proprietário recorreu, alegando que o bem era impenhorável por ser sua única propriedade, “sendo ele o responsável pelo sustento da família”. Os advogados do proprietário argumentaram que cabia a proteção ao direito fundamental da moradia, prevista na lei.

O processo começou a ser julgado em 2014, quando o ministro Dias Toffoli, relator do processo, entendeu que o imóvel poderia ser penhorado. O julgamento foi suspenso, naquele ano, porque o ministro Luís Roberto Barroso pediu vista. Apenas neste mês, Barroso apresentou seu voto, acompanhando o relator, considerando que o STF tem “entendimento pacífico sobre a constitucionalidade da penhora do bem da família do fiador, por débitos decorrentes de contrato de locação residencial”. Para o ministro, essa lógica vale também para os contratos de locação comercial na medida que “embora não envolva direito à moradia dos locatários, compreende seu direito à livre iniciativa, que também tem fundamento constitucional”.

Mas a ministra Rosa Weber divergiu dos dois ministros, acolhendo parecer do Ministério Público Federal (MPF) que se posicionou contra a penhora. O ministro Marco Aurélio também votou contra a possibilidade de penhora, sendo acompanhando por outros ministros.

A advogada Luciana Carrasco, da BMDP Advogados, entende que a decisão do STF deixa mais frágil a figura do fiador que só tem um imóvel. Para ela, a partir desse caso, as imobiliárias e administradoras de imóveis vão passar a fazer uma análise patrimonial do fiador muito mais criteriosa.

– O fiador que tiver apenas um imóvel e residir nele não será uma boa garantia, o que pode refletir negativamente no mercado – afirma.

Com crise, valor dos alugueis cai 1,5%
Na contramão dos analistas, André Penha, cofundador e diretor de tecnologia da imobiliária Quinto Andar, que dispensa figura do fiador desde 2015, diz que esta “é a pior forma de garantia possível”, tanto para o proprietário, como para o inquilino.

– É um retrato antigo da burocracia, análogo a pegar dinheiro com agiota. Não é sustentável, nem bom para o mercado de hoje. A decisão do STF reforça a modernização do mercado, e vem em linha com a nossa decisão – diz Penha.

No caso da Quinto Andar, em caso de inadimplência do locatário, a empresa cobre os custos ao locador. Segundo André, a decisão do STF dá espaço para que novas soluções como essa sejam colocadas em prática.

Segundo dados do Secovi, o valor médio dos alugueis, nos últimos 12 meses, teve uma queda de 1,5%, o que mostra que o mercado ainda não se recuperou da crise. Os imóveis com dois quartos foram os que tiveram a maior retração no valor, com queda de preço de 0,8%, enquanto os de um quarto tiveram redução média de 0,5%. Segundo o Secovi, a variação do preço dos alugueis ficou inclusive abaixo do IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), indicador que normalmente baliza o reajuste dos alugueis, que acumula 5,39% nos últimos 12 meses.

Fonte: G1
Extraído de Anoreg/BR