Cobrança de despesas condominiais - Contrato de promessa de compra e venda não registrado

Cobrança de despesas condominiais - Contrato de promessa de compra e venda não registrado

APELAÇÃO CÍVEL - AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA - INOCORRÊNCIA - ILEGITIMIDADE PASSIVA - PRELIMINARES REJEITADAS - COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO - IMISSÃO NA POSSE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR NÃO COMPROVADA - RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR

- A repetição nas razões recursais de argumentos idênticos aos da contestação, por si só, não implica inépcia do recurso, exceto se dissociada dos fundamentos da sentença.

- Tratando-se de cobrança de despesas condominiais e havendo contrato de promessa de compra e venda não registrado, a legitimidade passiva pode ser tanto do promitente vendedor quanto do promissário comprador. Nesse caso, a responsabilidade pelas despesas pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, dependendo das circunstâncias do caso concreto, devendo ser aferido se houve efetiva imissão na posse do promissário comprador e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento da venda.

- Não restando comprovado nos autos a posse do promissário comprador, é do promitente vendedor a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais cobradas.

Apelação Cível nº 1.0024.11.343132-4/001 - Comarca de Belo Horizonte - Apelante: Bradesco Leasing S.A. Arrendamento Mercantil - Apelado: Condomínio do Edifício City Home Service - Relator: Des. José de Carvalho Barbosa

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 13ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em rejeitar as preliminares e negar provimento à apelação.

Belo Horizonte, 4 de dezembro de 2014. - José de Carvalho Barbosa - Relator.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DES. JOSÉ DE CARVALHO BARBOSA - Trata-se de recurso de apelação interposto por Bradesco Leasing S.A. Arrendamento Mercantil, nos autos da ação de cobrança que lhe é movida pelo Condomínio do Edifício City Home Service, perante o Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, tendo em vista a sentença de f. 129 que julgou procedente o pedido inicial para condenar o réu a pagar ao autor a importância correspondente às taxas condominiais discriminadas na inicial (R$2.781,10), bem como aquelas vencidas no curso da lide, até a data do início da execução da sentença, corrigidas monetariamente pelos índices da CGJMG, acrescidas de multa de 2% e juros moratórios de 1% ao mês, ``tudo desde a data de cada vencimento.

Em suas razões recursais de f. 131/135, suscita o banco réu/apelante preliminar de ilegitimidade passiva ad causam.

Afirma que o mérito se confunde com a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada, alegando que alienou a loja 19 do Edifício City Home Service para a pessoa de nome Vitor Hugo Moreira Guimarães, salientando que o condomínio autor não comprovou que ele, apelante, ``teve a posse do imóvel durante todo o período aduzido que se pretende o recebimento de taxas condominiais.

Pede o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva, com a extinção do processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 267, IV, do CPC, e, sucessivamente, que seja julgado improcedente o pedido inicial.

Preparo regular à f. 137.

Contrarrazões às f. 144/156, alegando a parte autora preliminar de inépcia do recurso e pedindo a condenação da parte ré por litigância de má-fé.

É o relatório.

Preliminar suscitada nas contrarrazões - Inépcia do recurso.

Em suas contrarrazões, alega o autor apelado que o recurso não deve ser conhecido, tendo em vista que, em suas razões recursais, o apelante se limita a transcrever trechos da contestação, sem apontar, contudo, as razões de fato e de direito justificadoras do requerimento de nova decisão.

Razão, porém, não lhe assiste, data venia.

Da análise da peça recursal, verifica-se que o recorrente fundamentou devidamente sua irresignação, indicando de forma clara as razões pelas quais pretende ver reformada a sentença.

Ademais, é cediço que a repetição nas razões recursais de argumentos idênticos aos da contestação, por si só, não implica inépcia do recurso, exceto se dissociada dos fundamentos da sentença.

Nesse sentido o colendo Superior Tribunal de Justiça:

``Agravo interno. Recurso especial. Apelação. Requisitos. Repetição dos argumentos da contestação. Aptidão para rebater os fundamentos da decisão atacada. Princípio da dialeticidade observado. 1. Na linha dos precedentes desta Corte, a reprodução, na apelação, dos argumentos já lançados na petição inicial ou na contestação não é, em si, obstáculo bastante para negar conhecimento ao recurso. 2. No caso dos autos, o que se percebe é que o recorrente fundamentou sua irresignação e manifestou de forma clara seu interesse na reforma da sentença, rebatendo os fundamentos do julgamento prolatado pela instância de origem, não prejudicando o princípio da dialeticidade recursal. 3. A agravante não trouxe nenhum argumento capaz de modificar a conclusão do julgado, a qual se mantém por seus próprios fundamentos. 4. Agravo regimental improvido (AgRg no AREsp 175.517/MS - Relator: Ministro Sidnei Beneti - Terceira Turma - j. em 19.06.2012 - DJe de 27.06.2012).

``Processual civil. Apelação. Requisito de admissibilidade. Art. 514, II, do CPC. Repetição. Peça contestatória. Ataque aos fundamentos da sentença. 1. A mera repetição dos argumentos declinados na peça contestatória não é motivo bastante para inviabilizar o apelo, desde que nítido o desejo de reforma ou anulação da sentença atacada, como ocorreu na espécie. Precedentes. 2. Recurso especial provido (REsp 1245769/MG - Relator: Ministro Castro Meira - Segunda Turma - j. em 08.11.2011 - DJe de 22.11.2011).

"A repetição ou a reiteração de argumentos anteriores, por si só, ainda que possa constituir praxe desaconselhável, não implica a inépcia do recurso, salvo se as razões do inconformismo não guardarem relação com os fundamentos da decisão recorrida" (STJ - 3ª T. - REsp 536.581-PR - Relator: Ministro Castro Filho - j. em 16.12.03, deram provimento, v.u. - DJU de 10.02.04, p. 252).

Por tais razões, rejeito a preliminar e conheço do recurso.

DES. ALBERTO HENRIQUE - De acordo com o Relator.

DES. ROGÉRIO MEDEIROS - De acordo com o Relator.

Preliminar suscitada pelo apelante - Ilegitimidade passiva.

DES. JOSÉ DE CARVALHO BARBOSA - O condomínio autor ajuizou ação de cobrança em face do Banco de Crédito Real do Estado de Minas Gerais S.A., sucedido por Bradesco Leasing S.A. Arrendamento Mercantil, argumentando, em síntese, que o réu, na qualidade de proprietário da unidade condominial ``loja nº 19, deixou de efetuar o pagamento relativo às despesas condominiais dos meses de novembro/dezembro de 2010 e fevereiro a dezembro de 2011, totalizando o débito o valor de R$2.781,10 (planilha de f. 52); junta aos autos o registro do imóvel (f. 08/09).

Defende-se o banco réu/apelante, suscitando preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, sustentando que o imóvel supracitado foi vendido para o Sr. Vitor Hugo Moreira Guimarães, acostando aos autos o respectivo instrumento particular de compra e venda (f. 104/105), bem como o termo de entrega de chaves de f. 106.

Sem razão, contudo.

Verifica-se que o instrumento particular de compra e venda a que alude o banco réu não foi registrado (f. 08/09 e 107/109).

E, como cediço, as despesas condominiais, entendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade, em princípio, do proprietário ou do titular dos direitos do imóvel, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.

Nesse sentido é a lição de Maria Helena Diniz (Curso de direito civil brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2007, Teoria Geral das Obrigações, v. 2, p. 11):

A força vinculante das obrigações propter rem manifesta-se conforme a situação do devedor ante uma coisa, seja como titular do domínio, seja como possuidor. Assim, nesse tipo de obrigação, o devedor é determinado de acordo com sua relação em face de uma coisa, que é conexa com o débito.

Infere-se daí que essa obrigação provém sempre de um direito real, impondo-se ao seu titular de tal forma que, se o direito que lhe deu origem for transmitido por meio de cessão de crédito, de sub-rogação, de sucessão por morte etc., a obrigação o seguirá, acompanhando-o em suas mutações subjetivas; logo, o adquirente do direito real terá de assumi-la obrigatoriamente, devendo satisfazer uma prestação em favor de outrem.

No caso dos autos, como o contrato de promessa de compra e venda não foi registrado, tem-se que a legitimidade passiva no presente feito pode ser tanto do promitente vendedor quanto do promissário comprador.

Nesse sentido:

``Agravo regimental. Agravo de instrumento. Débitos condominiais. Responsabilidade. Proprietário ou possuidor. Possibilidade. Falta de argumentos novos, mantida a decisão anterior. Matéria já pacificada nesta Corte. Incidência da Súmula 83. Improvimento. I - Não tendo a parte apresentado argumentos novos capazes de alterar o julgamento anterior, deve-se manter a decisão recorrida. II - Responsabilidade atribuída, no caso, aos promitentes vendedores, com a ressalva do direito de regresso contra os compromissários compradores. Incidência da Súmula 83/STJ. Agravo improvido (STJ - AgRg no Ag 967384/SP - Relator: Ministro Sidnei Beneti - Terceira Turma - j. em 18.12.2008 - DJe de 10.02.2009).

``Apelação cível. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Promessa de compra e venda não registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Proprietário ou possuidor. Legitimidade passiva. Procedência do pedido. Medida que se impõe. I - Segundo orientação do STJ, a ausência do registro da promessa de compra e venda, no Cartório de Registro de Imóveis, permite ao credor de taxas de condomínio optar contra quem promoverá a ação de cobrança, se em face do promissário vendedor ou do compromissário pagador. II - Delineada, nos autos, a obrigação propter rem da requerida/apelante, quanto ao pagamento das despesas condominiais relativas à sala 706, e demonstrada a existência de débito, impõe-se a procedência do pedido inicial, devendo, por isso, ser mantida a sentença (TJMG - Apelação Cível nº 1.0024.08.167671-0/001 - Relator: Des. Luciano Pinto - 17ª Câmara Cível - j. em 04.02.2010 - p. em 26.02.2010).

Com tais considerações, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.

DES. ALBERTO HENRIQUE - De acordo com o Relator.

DES. ROGÉRIO MEDEIROS - De acordo com o Relator.

Mérito recursal.

DES. JOSÉ DE CARVALHO BARBOSA - No mérito, cumpre analisar se tem o banco réu/apelante responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais cobradas, considerando sua alegação de que o imóvel foi vendido.

Como já foi dito em sede de preliminar, nos casos como o dos autos, em que existe compromisso de compra e venda, a jurisprudência já se solidificou no sentido de que a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, dependendo das circunstâncias do caso concreto, devendo ser aferido se houve efetiva imissão na posse do promissário comprador e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento da venda.

Passemos então à análise do caso sob discussão.

É certo que o condomínio autor teve ciência da venda do imóvel, mesmo porque, analisando-se os autos, constata-se que já houve processo anterior envolvendo as mesmas partes, no qual foi informada a venda do imóvel (f. 13/19).

Não restou comprovado, porém, a posse do promissário comprador.

Pelo contrário.

O que se pode inferir dos autos é que o réu/apelante, após a venda do imóvel, que se deu em 26 de dezembro de 1996, foi reintegrado na posse da loja 19 do Condomínio do Edifício City Home Service em 12 de agosto de 2008, conforme ``auto de reintegração na posse de bens e citação trazido aos autos pelo autor apelado, cuja cópia se encontra acostada às f. 23/24 (extraído da ação rescisória, Processo nº 024.03.031686-3), não tendo o réu desconstituído tal prova, cumprindo ressaltar que, em consulta ao site deste Tribunal, verifica-se que aquela ação rescisória foi julgada parcialmente procedente, tendo a respectiva decisão sido publicada em 23.04.2004.

Cumpre salientar que o apelante nem mesmo contestou essa informação do autor, de ter ele, apelante, sido reintegrado no imóvel, tendo inclusive se manifestado à f. 128, informando ``que não tem prova documental a produzir.

Registre-se também que o banco réu não contestou a existência da dívida cobrada pelo condomínio autor.

Desse modo, não restando comprovada nos autos a posse do promissário comprador, deve ser mantida a sentença que reconheceu a responsabilidade do réu pelo pagamento das taxas condominiais cobradas, ficando ressalvado eventual direito de regresso.

Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados:

``Agravo regimental. Agravo em recurso especial. Condomínio. Cotas. Promessa de compra e venda. Legitimidade. Matéria de fato. 1. A jurisprudência dominante no Superior Tribunal de Justiça é no sentido de, uma vez demonstrado que o promissário comprador se imitiu na posse do bem e sendo comprovado que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" (Súmula 7/STJ). 3. Agravo regimental a que se nega provimento (STJ - AgRg no AREsp 526651/SP - Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti - Quarta Turma - j. em 21.10.2014 - DJe de 11.11.2014).

``Direito civil. Recurso especial. Compromisso de venda e compra. Responsabilidade. Cotas condominiais. Registro na matrícula do imóvel. Imissão na posse. Ciência inequívoca. Artigos analisados: arts. 267, V e VI; 472 do CPC; arts. 1.225, VII; 1.345; 1.417 do Código Civil. 1. [...] 5. Consoante o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo proprietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade autônoma, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. 6. No que tange especificamente às hipóteses de compromissos de compra e venda, o entendimento amparado na jurisprudência desta Corte é no sentido da possibilidade de ajuizamento de ação para cobrança de quotas condominiais tanto em face do promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador dependendo das circunstâncias do caso concreto. 7. Ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 8. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação. 9. Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável, na matrícula do imóvel, seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem. nos termos dos arts. 1.225, VII; e 1.417 do Código Civil, no entendimento desta Corte, ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial. 10. Uma vez comprovada a inexistência da obrigação do compromissário comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais, referentes ao período compreendido entre novembro de 1998 e julho de 1999, porque não imitido na posse do bem, não se pode, agora, afirmar o contrário, somente porque, atualmente, ele é o efetivo proprietário do bem ou porque assumira essa responsabilidade, perante a recorrente, no compromisso de compra e venda. 11. A existência de eventual cláusula no compromisso de venda e compra, atribuindo de forma diversa a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, quando não há imissão na posse do bem pelo promitente comprador, obriga somente os contratantes e poderá fundamentar o exercício do direito de regresso, mas não vincula o condomínio. 12. Recurso especial não provido (STJ - REsp 1297239/RJ - Relatora: Ministra Nancy Andrighi - Terceira Turma - j. em 08.04.2014 - DJe de 29.04.2014).

``Recurso especial. Despesas condominais. Transferência da posse em virtude de contrato de promessa de compra e venda não registrado. Promissário comprador. Imissão na posse, com o pleno conhecimento do condomínio. Legitimidade passiva ad causam. Registro. Desinfluência. Recurso especial provido. - I. A teor da jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (ut EREsp nº 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13.09.99). II - Esclareça-se, entretanto, que, com tal assertiva, não se está a afirmar que a legitimação passiva ad causam da ação que objetiva o adimplemento das despesas condominiais ficará, em qualquer hipótese, ao alvedrio do autor da ação, que poderá optar, aleatoriamente, pelo promitente vendedor ou pelo compromissário comprador, tal como entenderam as instâncias ordinárias. Na verdade, revela-se necessário aferir com quem, efetivamente, restou estabelecida a relação jurídica material. III - Como é de sabença, as despesas condominiais, assim compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou, ainda, de titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição. IV - Não há, assim, qualquer relevância, para o efeito de se definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura, no registro, como proprietário, que, necessariamente, responderá por tais encargos. V - Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em caso de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte promissário comprador (ainda que em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta. Presentes tais circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas condominiais deve ficar a cargo do promissário comprador, no período em que tiver exercido a posse do bem imóvel. VI - Recurso especial provido (STJ - REsp 1079177/MG - Relator: Ministro Massami Uyeda - Terceira Turma - j. em 02.06.2011 - DJe de 17.06.2011).

``Processual civil. Agravo regimental no agravo de instrumento. Cobrança de taxas de condomínio. Legitimidade passiva. Comprovação da posse do imóvel. Ciência inequívoca do condomínio quanto à alienação do imóvel. - 1. Na hipótese de existência de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente comprador quanto sobre o promissário vendedor, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. 2. Não havendo comprovação da posse do promitente comprador nem da ciência do condomínio quanto à alienação do imóvel, deve-se reconhecer a legitimidade passiva do promissário vendedor para compor o polo processual. 3. Agravo regimental desprovido (STJ - AgRg no Ag 1337466/MG - Relator: Ministro João Otávio de Noronha - Quarta Turma - j. em 17.05.2011 - DJe de 23.05.2011).

``Apelação cível. Ação de cobrança de taxas condominiais. Legitimidade passiva. Obrigação propter rem. Contrato de promessa de compra e venda. Necessidade de demonstração da posse do promissário comprador sobre o imóvel. Necessidade de ciência do condomínio acerca da alienação do bem. Processo maduro. Julgamento pelo tribunal. Art. 515, § 3º, do CPC. - A obrigação de pagamento das cotas de condomínio é propter rem, cabendo, em princípio, àquele que detém o domínio do bem. Contudo, em alguns casos, os tribunais pátrios têm reconhecido a legitimidade do promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de despesas condominiais, desde que se prove a efetiva posse do adquirente sobre o bem e o conhecimento do condomínio acerca da alienação do imóvel. - "Nos casos de extinção do processo sem julgamento do mérito (art. 267), o tribunal pode julgar desde logo a lide, se a causa versar questão exclusivamente de direito e estiver em condições de imediato julgamento". Inteligência do art. 515, § 3º, do CPC (TJMG - Apelação Cível nº 1.0024.07.688201-8/001 - Relator: Des. Irmar Ferreira Campos - 17ª Câmara Cível - j. em 08.10.2009 - p. em 29.10.2009).

Por fim, cumpre registrar que não merece conhecimento o pedido do autor formulado no sentido de que ``recaiam sobre o apelante as penalidades previstas na exegese do art. 18 do CPC, tendo em vista que ele não interpôs recurso de apelação, não sendo as contrarrazões o meio processual adequado para esse fim.

Por todo o exposto, rejeito as preliminares e nego provimento à apelação.

Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Alberto Henrique e Rogério Medeiros.

Súmula - REJEITARAM AS PRELIMINARES E NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO.

Data: 04/02/2015 - 12:14:53   Fonte: Diário do Judiciário Eletrônico - 03/02/2015
Extraído de Sinoreg/MG