Discussão acerca da impenhorabilidade do bem de família do fiador nas locações comerciais

Discussão acerca da impenhorabilidade do bem de família do fiador nas locações comerciais

Debora Cristina de Castro da Rocha, Camila Bertapelli Pinheiro e Edilson Santos da Rocha

A referida discussão se torna necessária, na medida em que, estamos diante do conflito do direito à moradia amparado pela Constituição Federal, quando se visa resguardar o bem do fiador, no caso de locação comercial, bem como do direito do locador em caso de inadimplemento, constituído na garantia da fiança, mas que, diante da execução do contrato, depara-se com a impenhorabilidade do imóvel apresentado.

sexta-feira, 20 de agosto de 2021
Atualizado às 09:21

A penhora do bem de família apresenta-se como ponto nevrálgico em discussões judiciais, razão pela qual, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça se debruçou sobre a questão, sob a sistemática dos recursos especiais repetitivos - Tema 1.091 1, a fim de analisar a possibilidade ou não de penhora de bem de família quando oferecido em garantia nos contratos de locação. Diante disso, necessária se torna a abordagem e discussão a respeito dos institutos referentes ao direito à moradia e a livre iniciativa daquele que se dispõe a fornecer seu único bem imóvel para garantir uma locação comercial. 

O ministro responsável pela relatoria, Luis Felipe Salomão, entendeu em um primeiro momento, que a controvérsia estaria contemplada pelo Tema 708, no qual fora estabelecida a legitimidade da penhora de bem de família pertencente a fiador em contrato de locação, conforme disposto na lei 8.009/1990, em seu artigo 3º, inciso VII.

Contudo, houve ponderação ao entendimento, diante da análise da recente decisão do Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário 605.709, na qual consignou-se que bem de família de propriedade do locatário não está sujeito à penhora e alienação forçada para pagamento de dívida junto ao locador, tendo sido reconhecida a repercussão geral dessa controvérsia no Tema 1.127, ainda pendente de julgamento de mérito, gerando dúvida quanto ao posicionamento anterior do STJ.

O direito à moradia se encontra previsto no artigo 6º da Constituição Federal, havendo ainda a proteção do bem de família, amparado pela impenhorabilidade, com fulcro na lei 8.009/90, juntamente com a Súmula 364 2.

Entretanto, com o fim de viabilizar as locações, a lei 8.009/90 excluía a proteção da impenhorabilidade ao imóvel do fiador. Dessa forma, aquele que se apresentar como fiador em um contrato de locação, acaba sendo obrigado a responder com todo o patrimônio se houver um inadimplemento contratual, no que concerne aos alugueres e encargos locatícios pelo locatário, independente se este é seu único bem.

A referida discussão se torna necessária, na medida em que, estamos diante do conflito do direito à moradia amparado pela Constituição Federal, quando se visa resguardar o bem do fiador, no caso de locação comercial, bem como do direito do locador em caso de inadimplemento, constituído na garantia da fiança, mas que, diante da execução do contrato, depara-se com a impenhorabilidade do imóvel apresentado.  

Nesta senda, ainda em discussão pelo Supremo Tribunal Federal, os votos divergem, ao passo que para alguns Ministros a penhora do bem de família na locação comercial estaria ferindo o direito à moradia e para outros, diante de situações como essa, não seria necessária a distinção da locação comercial da locação residencial 3.

Em que pese a suspensão do julgamento, há de se ressaltar que a problemática instaura-se também no que concerne à liberdade de firmar ou não firmar um contrato, com respeito ao princípio da livre iniciativa e da autonomia da vontade, quando se assume as consequências decorrentes da pactuação.

Para o locador, a penhorabilidade do imóvel é uma garantia de que se houver um inadimplemento, este poderá buscar satisfazer seu crédito por meio da penhora do imóvel do fiador, contudo, se a decisão do Supremo Tribunal Federal for favorável à impenhorabilidade do bem de família no caso de locação comercial, o locador não terá segurança em utilizar a modalidade de fiança, da mesma forma que o fiador poderá tranquilizar-se quanto ao seu único bem imóvel, que em verdade, sequer se prestaria a servir como garantia, uma vez que permaneceria incólume diante da necessidade de execução do contrato.

Para além disso, a controvérsia deflagra ainda a insegurança jurídica nas decisões, haja vista que os tribunais decidem de forma divergente a respeito do tema, in verbis:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE DESPEJO. EXCEÇÃO DE PRÉEXECUTIVIDADE. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. FIADOR EM LOCAÇÃO COMERCIAL. POSSIBILIDADE DE PENHORA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. (TJPR - 17ª C. Cível - 0053441-74.2020.8.16.0000 - Londrina - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ALEXANDRE KOZECHEN - J. 12.07.2021)

(TJ-PR - AI: 00534417420208160000 Londrina 0053441-74.2020.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Alexandre Kozechen, Data de Julgamento: 12/07/2021, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/07/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA E RESSARCIMENTO EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE DETERMINOU A PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. INSURGÊNCIA DO DEVEDOR. ALEGAÇÃO DE QUE SE TRATA DO ÚNICO BEM QUE O FIADOR DISPÕE PARA MORADIA. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DOS FIADORES DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PREVALÊNCIA DO DIREITO DE MORADIA FUNDADO NA DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA E PROTEÇÃO À FAMÍLIA. RELATIVIZAÇÃO DO ART. 3º, VII, LEI 8.009/1990 EM FACE DO ARTIGO 6º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. ENTENDIMENTO DO STF. IMPENHORABILIDADE QUE DEVE SER RECONHECIDA. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa. Interpretação do art. 3º, VII, da lei 8.009/1990 não recepcionada pela EC 26/2000. (RE 605709, Relator (a): Min. DIAS TOFFOLI, Relator (a) p/ Acórdão: Min. ROSA WEBER, Primeira Turma, julgado em 12/06/2018, ACÓRDÃO ELETRÔNICO DJe-032 DIVULG 15-02-2019 PUBLIC 18-02-2019). (TJPR - 11ª C.Cível - 0007683-09.2019.8.16.0000 - Londrina - Rel.: Desembargador Sigurd Roberto Bengtsson - J. 13.10.2020)

(TJ-PR - AI: 00076830920198160000 PR 0007683-09.2019.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Desembargador Sigurd Roberto Bengtsson, Data de Julgamento: 13/10/2020, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/10/2020).

Veja-se que ambas as decisões são do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, entretanto, há divergência no entendimento das câmaras, sendo que no primeiro julgado, o entendimento foi no sentido de reconhecer a penhorabilidade do bem de família do fiador em contratos de locação comercial. Já, na segunda decisão, entendeu-se que deve prevalecer o direito fundamental à moradia embasado pela dignidade da pessoa humana e proteção à família.  

Diante desse cenário de insegurança decorrente de posicionamentos divergentes entre o Supremo Tribunal Federal e o Superior Tribunal de Justiça, bem como da dissonância de entendimentos entre os Ministros do STF, certo que se torna imprescindível que, diante do caso concreto, seja procedida uma análise bastante criteriosa, bem como seja realizada a ponderação necessária dos direitos envolvidos, mesmo porque, tanto locador quanto locatário, se encontram completamente à deriva nesse momento, dependendo totalmente da sensibilidade do julgador para a solução da controvérsia.

Mesmo porque, a despeito da sistemática da afetação empregada nos recursos repetitivos para que seja fixado precedente qualificado, tem-se que nesse caso, os processos tendo por escopo discussões análogas, continuam com o seu trâmite regular junto aos Tribunas de piso.

Vale destacar que, muito embora o Supremo Tribunal Federal esteja igualmente debruçado sobre a discussão da temática reconhecida como repercussão geral no Tema 1.127, que conforme invocado, se encontra suspensa, nada impede que o Superior Tribunal de Justiça delibere sobre o assunto, eis que na visão do Ministro Luiz Felipe Salomão, não haveria qualquer impedimento, considerando o caráter infraconstitucional da matéria objeto da discussão, em especial, quando se sabe que no momento da interposição dos Recursos Especial e Extraordinário, os autos são primeiramente remetidos ao Superior Tribunal de Justiça.

Por fim, a despeito dos julgamentos pelas referidas cortes, o importante a considerar nesse caso, consiste na necessidade de pacificação do entendimento, a fim de que independentemente do posicionamento adotado, haja segurança jurídica para todos aqueles que estão no trato diário das relações locatícias, que afetam sobremaneira o mercado imobiliário.

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1 PROPOSTA DE AFETAÇÃO. SUBMISSÃO DE RECURSO ESPECIAL AO RITO DOS REPETITIVOS. 1. Delimitação da controvérsia: "Penhorabilidade (ou não) do bem de família de propriedade do fiador dado em garantia em contrato de locação comercial". 2. Recurso especial afetado ao rito do artigo 1.036 do CPC de 2015. (STJ - ProAfR no REsp: 1822040 PR 2019/0179180-9, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 11/05/2021, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 18/05/2021)

2 Súmula 364. O imóvel residencial do próprio casal ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

3 Migalhas. Disponível aqui.

Debora Cristina de Castro da Rocha
Advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado nas áreas do Direito Imobiliário e Urbanístico, Mestre em Direito Empresarial e Cidadania e Professora.

Camila Bertapelli Pinheiro
Advogada no escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.

Edilson Santos da Rocha
Advogado pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia.

Fonte: Migalhas