Jurisprudência Mineira: Extinção de Condomínio - Bem Imóvel Indivisível...
20/04/2017
Jurisprudência Mineira: Extinção de Condomínio - Bem Imóvel Indivisível - Dissenso entre os Condôminos quanto à Adjudicação - Alienação Judicial - Necessária - Honorários Sucumbenciais - Inexistência - Procedimento de Jurisdição Voluntária
JURISPRUDÊNCIA MINEIRA
JURISPRUDÊNCIA CÍVEL
EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - BEM IMÓVEL INDIVISÍVEL - DISSENSO ENTRE OS CONDÔMINOS QUANTO À ADJUDICAÇÃO - ALIENAÇÃO JUDICIAL - NECESSÁRIA - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS - INEXISTÊNCIA - PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA - CUSTAS PRO RATA
- Havendo dissenso entre os condôminos quanto a quem será cabível a adjudicação, a extinção do condomínio com a venda do imóvel em hasta pública é medida que se impõe, observando-se o direito de preferência previsto no art. 1.322 do Código Civil.
- Uma vez que a extinção de condomínio adota o procedimento de jurisdição voluntária, inexistindo pretensão resistida, não há que se falar na condenação dos réus ao pagamento de honorários advocatícios, devendo ser divididas entre os litigantes, em partes iguais, as custas processuais.
Apelação Cível nº 1.0024.04.197822-2/001 - Comarca de Belo Horizonte - Apelantes: Antônio Carlos Cruz Rocha e outro, Ilza Gonçalves Soares - Apelados: Maurício Soares de Oliveira, Eni Maria da Silva Soares e outro, I.L.S.S. representada por seu pai José Adauto Soares - Relatora: Des.ª Aparecida Grossi
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em dar parcial provimento ao recurso.
Belo Horizonte, 2 de março de 2017. - Aparecida Grossi - Relatora.
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
DES.ª APARECIDA GROSSI - Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Antônio Carlos Cruz Rocha e Ilza Gonçalves Soares contra a sentença proferida pelo MM. Juiz da 12ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte que, nos autos da ação de dissolução de condomínio c/c alienação judicial ajuizada por Eni Maria da Silva Soares, Maurício Soares de Oliveira e I. L. S. S., julgou procedente o pedido formulado na inicial, nos seguintes termos (f. 364/366):
``III - Dispositivo.
Isso posto, julgo procedente o pedido inicial para:
a) Determinar a alienação judicial dos lotes 27 e 28 da quadra 55 do Bairro Belmonte em Belo Horizonte/MG, sob as matrículas 41.716 e 41.717, respectivamente;
b) Realizada a avaliação do bem, intimem-se os litigantes para manifestarem interesse em adquirir o imóvel (direito de preferência);
c) Efetivada a alienação, o preço apurado, deverá, primeiramente, quitar eventuais despesas incidentes sobre o imóvel, e após ser dividido entre os condôminos consoante suas respectivas quotas partes.
Custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em R$5.000,00 (cinco mil reais), pelos requeridos.
P. R. I.''
Embargos de declaração interpostos pelos requeridos (f. 367/370), os quais foram rejeitados conforme decisão de f. 371.
Nas suas razões recursais, os requeridos arguiram preliminar de nulidade da sentença. No mérito, sustentaram, em suma, que a sentença foi equivocada, pois "os réus/recorrentes, de imediato, concordaram com a dissolução do condomínio imobiliário e prontamente aceitaram adquirir as quotas partes dos autores/recorridos" (f. 379).
Afirmaram os recorrentes, também, que
"restou incontroverso que dos três condôminos, somente Antônio Carlos da Cruz Rocha concorre com as despesas de guarda, zelo, conservação e promove benfeitorias no bem condominial, além de pagar todos os tributos a ele relativos. Nesse caso, por dispositivo legal, Antônio Carlos tem o direito à preferência na aquisição dos bens por ser o condômino com benfeitoria de maior valor" (f. 379).
Pontuaram, ainda, que
"a concordância dos réus e a destinação dos imóveis dada pelo condomínio caberia promover a avaliação, apurar as benfeitorias, despesas de guarda e conservação e os tributos a eles relativos que foram custeados pelo recorrente, abatê-los do preço e fixar data de pagamento aos retirantes, dando continuidade as atividades da empresa. A r. sentença, contudo, deixa de apreciar as questões para julgar procedente o pedido inicial e determinar a avaliação e alienação dos imóveis" (f. 380).
Ao final, pleitearam a manutenção da dissolução do condomínio e a adjudicação das quotas-partes dos demais condôminos, determinando-se, por conseguinte, em liquidação de sentença, "a avaliação e apuração das benfeitorias, despesas de guarda e manutenção e dos tributos que pagaram relativos aos imóveis" (f. 382).
Se mantida a sentença, requereram que seja invertida a ordem dos atos a serem praticados para, em primeiro lugar, avaliar o bem, apurar as benfeitorias, despesas e tributos pagos pelo condômino para, só então, levá-lo à hasta pública. No tocante à sucumbência, requerem a sua inversão, por não se tratar de pretensão resistida.
Sem contrarrazões.
É o relatório.
Inicialmente, importante registrar que o presente recurso será apreciado em conformidade com o Código de Processo Civil de 1973, vigente à época da publicação da sentença recorrida.
A propósito, aplicável o Enunciado n° 54 dos Grupos de Trabalhos do Fórum de Debates e Enunciados sobre o Novo Código de Processo Civil:
"Enunciado n° 54: A legislação processual que rege os recursos é aquela da data da publicação da decisão judicial, assim considerada sua publicação em cartório, secretaria ou inserção nos autos eletrônicos."
Preliminar.
- Nulidade da sentença.
A questão suscitada em sede de preliminar, consubstanciada na incongruência da sentença com os pedidos formulados na exordial, se confunde com o mérito, oportunidade, então, em que será analisada.
Mérito.
Consta da inicial que as partes litigantes possuem em condomínio os lotes 27 e 28 da quadra 55, situados no bairro Belmonte, Belo Horizonte, cabendo a cada um 1/3 (um terço) de cada imóvel e, em decorrência de várias divergências, pretendem os autores, "a dissolução do condomínio e não sendo possível a adjudicação da propriedade exclusiva a um dos condôminos, seja determinada a alienação judicial dos imóveis e a distribuição dos valores correspondentes à participação das partes na sociedade condominial" (f. 09/10).
Trata-se, portanto, de imóveis que se caracterizam como bens indivisíveis, ou seja, aqueles que não podem ser fracionados sem alteração de sua substância, diminuição desproporcional de seu valor ou de sua utilidade, da fração confrontada com o todo.
Para a alienação dos bens sobreditos, os arts. 1.320, caput, e 1.322, ambos do Código Civil, estabelecem o seguinte:
``Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
[...]
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.''
Sobre a indivisibilidade, compulsando os autos, verifica-se que, no lote 28, funcionava a sede da sociedade mercantil "Organizações Soares e Rocha Ltda.", da qual as partes litigantes eram sócios, considerando que, por meio da sentença de f. 350/358, proferida na ação de dissolução de sociedade em dezembro/2009, aquela foi dissolvida parcialmente, permanecendo no quadro societário apenas os réus desta demanda (Antônio Carlos da Cruz Rocha e Ilza Gonçalves Soares). Por conseguinte, determinou-se a apuração dos haveres, etc.
Cuida-se, então, de imóveis nos quais existe a construção de benfeitorias, bem como o desenvolvimento de atividade comercial.
Noutro giro, no que tange à dissolução do condomínio, tanto os autores (f. 292/293) quanto os réus pretendem adjudicar os bens em comento, havendo, portanto, dissenso nesse ponto.
Nesse caso, consoante o disposto no caput do art. 1.322, outra alternativa não resta, senão vender os imóveis, repartindo-se o saldo apurado entre os condôminos.
Para tanto, prefere-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho. E, ainda, entre os condôminos, aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas e, não as havendo, o de quinhão maior.
Sobre a alienação judicial, Francisco Eduardo Loureiro esclarece:
``A alienação pode ser consensual, por negócio jurídico entre as partes maiores e capazes, ou judicial, quando houver dissenso entre os condôminos, ou um deles não puder manifestar o seu consentimento. A alienação judicial de coisa comum é processada na forma dos arts. 1.113 a 1.119 do Código de Processo Civil. Como a coisa comum é indivisível, há direito de preferência dos condôminos em relação a terceiros arrematantes, desde que igualem a oferta destes, como, de resto prevê o art. 504 do Código Civil. O preceito em estudo volta-se, fundamentalmente, para a fixação de critérios de prioridade entre vários condôminos, quando vários deles desejaram exercer a preferência e não houver concordância quanto à adjudicação da coisa a um, mediante o pagamento das quotas-partes dos demais'' (LOUREIRO, Francisco Eduardo; PELUSO, Cezar (Coords.). Código Civil comentado. 3. ed., São Paulo: Manole, 2009. p. 1.300).
Portanto, não há qualquer incongruência entre a sentença e o pedido formulado na inicial, tendo em vista que se determinou a alienação judicial dos lotes após realização da avaliação, observando-se o direito de preferência dos condôminos, desde que igualem suas ofertas às de terceiros, uma vez que há dissenso entre aqueles quanto à adjudicação dos bens.
De outro lado, é desnecessária a inversão dos comandos judiciais constantes da parte dispositiva, pois a alienação judicial dos bens deverá observar as normas legais para tal desiderato, constantes do Código Civil e nos arts. 879 a 903 do Código de Processo Civil vigente.
Sob outro ângulo visual, respeitante aos honorários sucumbenciais, o MM. Juiz de 1º grau condenou os requeridos ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em R$5.000,00 (cinco mil reais).
Contudo, releva gizar que não houve pretensão resistida no caso em apreço, que, inclusive, se trata de procedimento de jurisdição voluntária, não se descurando que os requeridos concordaram com o pedido de dissolução do condomínio e, ainda, manifestaram-se no sentido de adjudicarem os imóveis.
Nesse sentido já decidiu este eg. TJMG:
``Ação de extinção de condomínio. Alienação judicial. Procedimento de jurisdição voluntária. Honorários sucumbenciais. Custas processuais. Rateio. A ação de extinção de condomínio de coisas indivisíveis tem procedimento especial de jurisdição voluntária, disciplinado nos arts. 1.113 a 1.119 do CPC. Havendo acordo quanto à extinção de condomínio, aplica-se o princípio da sucumbência, mostrando-se irrelevante a apresentação de contestação em que se discute o valor do imóvel, por ausência de litígio, posto que não há pretensão resistida'' (TJMG - Apelação Cível 1.0024.11.082175-8/001, Rel.ª Des.ª Evangelina Castilho Duarte, 14ª Câmara Cível, j. em 31.05.2012, p. em 14.06.2012).
A propósito, Yussef Said Cahali leciona:
"A jurisprudência é tranquila no sentido de que inaplica-se o princípio da sucumbência no procedimento de jurisdição voluntária por inexistir a litigiosidade e, consequentemente, vencido e vencedor; em princípio, não há sucumbência nos procedimentos de jurisdição voluntária, em que não há lide, mas apenas eventual controvérsia sobre a melhor forma de tutela do interesse confiado à administração judicial; não havendo sucumbência, cada interessado suporta os honorários do respectivo procurador, sendo rateadas as custas, a teor do art. 24 do CPC" (CAHALI, Yussef Said. Honorários advocatícios. 3. ed. São Paulo: Revista do Tribunais, p. 868).
Na mesma ordem de ideias, a jurisprudência: "Como não há partes, mas interessados; lides, mas controvérsia; nos procedimentos de jurisdição voluntária não há vencido nem vencedor, de sorte que não há condenação em honorários de advogado. Esta será devida se o procedimento tornar-se litigioso" (RJTJSP 120/120, 108/152).
Dessarte, deve ser reformada a sentença nesse ponto, isentando-se as partes requeridas do pagamento dos honorários sucumbenciais, condenando os litigantes, em partes iguais, ao pagamento das custas processuais.
Com tais considerações, dou parcial provimento ao recurso para reformar em parte a sentença, apenas para isentar os requeridos dos honorários sucumbenciais e condenar os litigantes, em partes iguais, ao pagamento das custas processuais.
Custas recursais na proporção de 80% para os apelantes e 20% para os apelados.
DES. OTÁVIO DE ABREU PORTES - De acordo com a Relatora.
DES. JOSÉ MARCOS RODRIGUES VIEIRA - Acompanho a Em. Des.ª Relatora.
Em caso semelhante, manifestei-me no julgamento da Apelação nº 1.0382.11.001355-6/001, em acórdão a seguir ementado:
``Apelação cível. Ação de extinção de condomínio. Imóvel recebido por herança. Indivisibilidade. Alienação judicial do bem. Manutenção da sentença. Recurso não provido. - Nos termos do art. 1.117, II, e seguintes, e art. 1.332, ambos do Código Civil, comprovada a indivisibilidade do imóvel recebido por herança pelas partes e o desinteresse no uso e gozo em conjunto, a alienação judicial do bem comum, respeitado o direito de preferência dos condôminos, é medida que se impõe'' (TJMG - Apelação Cível 1.0382.11.001355-6/001, Rel. Des. José Marcos Vieira, 16ª Câmara Cível, j. em 15.06.2016, p. em 24.06.2016).
Dessarte, dou parcial provimento ao recurso, nos termos do voto proferido pela douta Relatora.
Súmula - DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.
Fonte: Diário do Judiciário Eletrônico - MG
Extraído de Serjus
